전세사기 수법 예방법 신고방법 전세사기 특별법

 

 

 

깡통전세는 전세금을 돌려받기 힘들 정도로 주택의 가치가 깡통처럼 텅텅 빈 경우를 뜻합니다. 

 

전세보증금보다 주택의 매매가격이 낮거나,

주택에 많은 담보가 잡혀있어

전세주택을 경매하더라도, 

세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 전세를 말합니다. 

 

전세보증금과 집주인이 주택을 담보로 받은 대출금을 합친 금액이

집값의 80%를 넘는 경우라면 깡통전세라고 볼수 있습니다. 

 

보통은 아파트보다 시세를 정확히 파악하기 힘든 빌라에서 깡통전세 사례가 많이 발생합니다. 

 

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1. 전세사기의 유형에 대해 알아보고 이를 예방할 수 있는 방법,

2. 그리고 혹시나 사기를 당하였을때 신고하는 방법에 대해 

3. 최근 정부가 발표한 전세사기 특별법 개정에 대해

알아보고자 합니다. 

 

 

전세, 특히 빌라에 전세로 집을 구하시는 분들은

눈을 크게 뜨고 집중하시기 바랍니다.

 

 

1. 전세사기의 유형

가짜 집주인 

대표적인 전세사기 유형으로 가짜 집주인과 계약하는 경우입니다. 

 

전세계약을 체결할 때 가짜 집주인이 집자 집주인의 인적사항을 속이거나, 조작된 가짜 위임장으로 거짓계약을 체결한 뒤 전세금을 받고 잠적하는 유형입니다. 

 

집주인을 확인하는 건 가장 기본사항이지만 부동산 계약에 서툴거나, 공인중개사까지 사기에 가담할 경우에는 당할수도 있습니다. 

 

 

 

 

전세계약 후 당일 저당권 설정

전세계약 후 전입신고를 마치면 세입자로서의 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 대항력이 생기는데, 주의할 점은 전입신고를 한 다음날부터 발생한다는 것입니다. 

 

만약 집주인이 전세계약을 체결한 직후 주택에 저당을 잡아 대출을 받는다면 세입자의 전세보증금 보호순위는 뒤로 밀리게 됩니다. 저당권은 설정한 당일 즉시 효력이 발생하여 다음날 효력이 발생하는 전입신고보다 우선순위에 있기 때문입니다. 이런 점을 악용하여 전세계약 당일에 대출을 받는 경우가 있습니다. 

 

이중계약

집주인이 2명의 세입자와 중복으로 전세계약을 체결하는 경우도 있습니다. 

 

또는 새로운 세입자와 전세계약을 체결해 전세보증금을 받았지만, 이를 기존세입자에게 전세금으로 돌려주지 않는 경우도 있습니다. 이런 전세사기 유형은 전세금이 전세주택의 시세와 비슷할 때 주로 발생하며, 집주인이 전세금을 들고 잠적하는 경우입니다. 

 

신탁 전세사기 유형 

신탁은 본인 재산의 소유권을 제3자에게 이전해 관리하는 행위를 뜻합니다. 주택에 대한 신탁 계약을 체결할 경우 주택의 소유권은 집주인이 아니라 신탁회사로 넘어가게 되며 계약을 할때에도 신탁회사와 계약을 체결해야 합니다.

만약 신탁회사가 아닌 집주인과 전세계약을 맺 을 때에는 그 계약은 무효가 됩니다.

 

이런 점을 악용하여 집주인이 신탁계약을 체결한 사실을 속이고 전세계약을 체결한 뒤 전세보증금을 가로채는 경우도 종종 발생하고 있습니다. 

 

 

 

2.  전세사기 예방법

공인중개사 자격 검증

많은 사기 사례를 보면 집주인이 공인중개사와 결탁하여 사기를 벌이는 경우가 많습니다.

 

내가 계약을 체결할 부동산이 해당장소에서 얼마나 오랫동안 운영을 했는지, 주위 평판은 어떤지 미리 체크하는 것이 필요합니다. 특히 미등록업장이거나, 업무정지 중개사와 계약을 진행할 경우 피해 보상을 받을 수 없기 때문에 꼼꼼히 확인해 보는 것이 좋겠지요.

국토교통부 국가공간정보포털의 부동산중개업 조회기능을 활용하면 해당 부동산의 대표자와 등록일자 행정처분 여부를 확인할 수 있으니 계약 전 꼭 체크하는 것이 좋겠습니다.

 

계약 전, 계약 당일, 계약 후 체크할 사항

1. 전세 계약 전

• 내가 계약할 주택이 불법/무허가 주택은 아닌지, 주택에 하자는 없는지 확인이 필요합니다.  방법은 정부 24 사이트에서 건축물대장무료 열람을 이용하시면 됩니다. 
• 적정 전세가율이 얼마인지 확인이 필요합니다. 이는 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트에서 확인이 가능합니다. 
• 선순위 권리관계 확인이 필요합니다. 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다. 신탁사실등이 등기되어 있는지 확인해야 합니다. 
• 확인이 가능하다면, 임대인의 동의를 얻은 후 임대인의 세금체납여부를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.  국세는 홈택스 또는 세무서에서, 지방세는 주민센터 또는 위택스에서 확인 가능합니다. 

 

2. 전세 계약 당일

 

• 임대인 본인과 직접 대면 계약을 합니다. 만약 대리인이 올 경우라면 임대인의 인감증명서 첨부를 확인하고 영상통화를 통해 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용을 확인하는 것이 필요합니다. 

 

3. 전세 계약 후 

• 계약 체결 후 당일에 바로 확정일자를 부여받고 전입신고를 마칩니다. 그래야 선순위 채권자의 지위를 얻어 보증금을 지킬 수 있습니다. 
• 잔금 및 이사 완료 후에는 계약 체결 후 권리변동 사항이 있는지 권리관계를 재확인합니다
• 마지막으로 전세보증금 반환 관련 사고발생에 대비하여 전세보증보험 가입이 필요합니다. 

 

 

3. 전세사기 신고방법

우리가 아무리 준비하고 살피더라도 사기꾼의 술수에 넘어가지 않으리란 법은 없습니다. 

전세사기를 당했을 때 신고방법에 대해 알아보겠습니다.

먼저 해야 할 일은 경찰에 사기 사건을  신고합니다. 사건의 시간, 장소, 가해자의 신상정보, 관련 증거물을 모두 정리하여 정확하고 상세하게 내용을 제출하는 것이 중요합니다. 

1. 경찰서방문 또는 온라인 신고
2. 상세한 사건 내용 기재 
3. 증거물 제출 

그리고 관련 기관과 적극적으로 협력해야 합니다. 주택 건설산업 협회, 소비자 보호원 등의 기관을 찾아 도움을 청합니다.

• 관련 기관 연락 - 주택 건설산업 협회, 소비자 보호원 등의 기관과 연락을 취합니다
• 피해 상황을 정확하고 상세하게 설명하며 관련 서류를 제출합니다
• 기관의 지원과 조치를 기다립니다 

전세사기는 심각한 문제로 신속하고 전문적으로 이루어져야 합니다. 정확한 사건 신고와 법률자문, 관련 기관과의 협력은 피해자에게 큰 도움이 됩니다. 

 

전세사기 피해자 특별법 지원대상은 다음과 같습니다.

• 주택 인도 및 주민등록(전입신고)이 완료되어 확정일자를 보유한 경우
• 대차 보증금이 3억 원 이하인 경우( 2억 원의 한도 내에서 조정 가능)
• 다수의 임차인이 임대차 보증금 반환채권을 변제받지 못하거나 발생할 것으로 예상되는 경우
• 임대인이 임차보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 의심스러운 상당한 이유가 있는 경우 

지원대상 결정 절차는 피해를 입은 임차인이 신청을 진행하면, 시. 도에서 신청한 날로부터 30일 이내에 피해 조사가 이루어집니다. 피해지원위원회(국토부)에서 안건을 상정하고, 30일 이내에 심의 및 피해자 결정이 이루어지며, 피해자에게 결정 내용이 통보됩니다. 피해자는 결정에 따라 피해 지원을 받을 수 있고, 이 지원은 특정 기관에서 이루어집니다. 

 

 

 

4. 전세사기 특별법 

 

국회는 전세사기 특별법 추진현황과 지원 보완방안 검토 내용을 밝혔는데요. 

 

이번 국회 보고에서는 전세 임대 지원을 신설하여 수요자 맞춤형 3단계 공공임대 지원체계를 구축하는

지원방안을 보고하였습니다. 

 

내용은 아래와 같습니다. 

 

1단계, 기존 주택을 매입하여 피해자에게 임대하고

매입이 곤란한 경우

 

2단계, 개별 가구별로 공공(LH)이 전세 계약을 맺어 피해자에게 재임대한다. 

기존 주택 거주가 곤란한 경우에는

 

3단계, 인근에 확보 중인 공공임대주택을 제공한다.

 

특히, 통 매입이 불가능한 다가구의 경우에는 전체 임차인의 동의가 아닌

전체 피해자의 동의만으로도 매입할 수 있도록

매입 요건을 완화하는 방안을 검토 중이라고 합니다.