2026년 부동산 정책: "대출은 깐깐하게, 세금은 엄격하게"

안녕하세요 :)

 

올해 부동산 정책의 핵심 키워드는 

"가계부채 관리"와 "다주택자 규제 부활"입니다. 

2026 부동산 정책

1. 주택담보대출 한도 제한

정부는 가계부채를 줄이기 위해서 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한했는데요. 

예전처럼 집값의 일정 비율(LTV)만 보고 대출해주던 시대가 저물고, 이제는 개인의 상환 능력과 대출 총액을 더 엄격히 따지게 되는 거죠. 

출처- 아실

2. 다주택자 양도세 중과 부활 

가장 뜨거운 주제인데요. 그동안 정부는 다주택자가 집을 팔 수 있도록 추가 세금을 면제해 주는 유예 조치를 시행해 왔었는데요.

하지만, 이 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 10일부터 다시 시행될 가능성이 매우 높다고 합니다. 이는 '세금 폭탄' 수준의 세율이 적용된다고 하는데요.

 

 세율이 최대 82.5% 오를 예정으로, 기존에는 다주택자라도 일반 세율 (6~45%)만 내면 됐지만, 이제는 조정대상지역 내 주택을 팔 때 엄청난 가산세가 붙습니다. 

 

• 2 주택자: 일반 세율 + 20% P 추가
• 3 주택자 이상: 일반 세율 +30% P 추가
• 결과적으로 지방소득제 (양도세의 10%)까지 포함하면 3 주택 이상 보유자의 경우, 최대 82.5% 라는 기록적인 세율을 적용받게 됩니다. 10억 원의 차익이 생겨도 세금으로 8억 원 넘게 나갈 수 있다는 뜻이죠. 

또한, '장기보유특별공제' 혜택이 사라집니다.

 

사실은, 이 부분이 더 큰 타격일 수 있는데요. 보통 집을 오래 보유하면 물가 상승분 등을 고려해 양도차익의 일정 부분을 최대 30%까지 깎아주는데, 중과가 적용되면 이 공제를 전혀 받을 수 없어요. 10년을 보유했든, 20년을 보유했든 차익 전체에 대해 높은 세율이 매겨지므로 세부담이 2~3배로 껑충 뜁니다. 

 

그리고, 많은 분들이 헷갈려하시는 부분인데요. 기준은 '잔금 지급일' 또는 '등기 접수일'로 5월 9일 이전에 계약서만 쓴다고 되는 것이 아니라, 잔금을 치르거나 등기 이전을 마친 날짜가 5월 9일 이전이어야 합니다. 

 

* 중과는 '조정대상지역'에만 해당하므로, 내가 가진 집이 규제 지역인지 확인하는 것이 우선입니다. 

 

2025년 10·15 대책에 따라 수도권을 중심으로 규제 지역이 대폭 확대되었는데요. 

 

3. 2026년 조정대상지역 현황

1. 서울특별시 (전 지역)

 강남, 서초, 송파, 용산구(기존 유지)를 포함한 25개 자치구 전체가 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

 

2. 경기도 (주요 12개 지역)

과천시, 광명시, 하남시, 성남시 (분당구, 수정구, 중원구) , 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구), 안양시 (동안구), 용인시 (수지구), 의왕시 등 서울과 인접하거나 가격 상승세가 뚜렷한 남부 주요 도시들이 포함됩니다. 

 

4. 조정대상지역이 되면 무엇이 달라지나요? 

양도세 중과 부활과 맞물려 조정대상지역 내 주택 거래 시 다음 규제들을 꼭 확인해야 하는데요.

 

앞서 설명드린 것처럼 다주택자 양도세 중과로 2026년 5월 10일부터 이 지역 내 주택을 파는 다주택자는 일반 세율에 20~30% p가 가산되며, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.

 

주택담보대출 비율(LTV)이 크게 제한되어, 15억 원 이하 주택도 대출 한도가 최대 6억 원으로 묶이는 등 자금 조달이 매우 까다로워졌습니다.

 

청약 규제로 인해 1순위 자격 요건이 강화되고, 재당첨 제한(10년) 등이 적용되고요.

 

종합부동산세(종부세) 세율이 높아지고, 일시적 2 주택자의 처분 기한이 단축되는 등 세금 부담이 전방위적으로 늘어나게 됩니다. 

 

---

2026년은 부동산의 '출구 전략'을 고민해야 하는 시기라고 하는데요. 오늘 정리해 드린 양도세 중과 이슈와 변화에 대해 꼼꼼히 체크하셔서, 급변하는 시장 속에서도 소중한 자산을 현명하게 지키고 키워나가셨으면 합니다.